3/4/2008 : Comment transmettre une seconde résidence ?

Lorsque vous envisagez d'acquérir une seconde résidence, vous pensez d'abord aux joies et plaisirs que vous partagerez avec vos proches dans ce nouvel espace de vie. L'idée que vos enfants jouissent des mêmes bonheurs après être devenus propriétaires de votre havre de paix sans payer de droits de succession peut aussi vous caresser l'esprit. Mais comment atteindre cet objectif ?

Certes, depuis le mois d'août dernier, les droits de succession ont été supprimés, en France, pour le conjoint survivant et sensiblement diminués pour les enfants, mais ils restent dus en Belgique au tarif appliqué sur l'ensemble du patrimoine dans la région où le défunt avait son domicile. L'enjeu est dès lors de mettre en place une stratégie qui permette d'éviter l'imposition en Belgique de la transmission sans tomber, en France, dans des pièges qui remettent en cause l'efficacité fiscale de cette approche.

Les pièges à éviter

Le fait de pouvoir donner, en Belgique, des sommes d'argent ou des valeurs mobilières sans être légalement redevable du paiement de droits de donation est de nature à inciter certains compatriotes à mettre en œuvre deux modes de détention qui peuvent s'avérer plus tard devenir des pièges si certaines précautions n'ont pas été minutieusement envisagées.

Le premier montage consiste à démembrer l'acquisition de la seconde résidence de sorte que les enfants deviennent propriétaires de la nue-propriété et les parents de l'usufruit. Pour ce faire, les enfants ont été préalablement gratifiés d'une somme d'argent leur permettant ainsi de financer l'achat de leur quote-part.

Le notaire français est tenu, par son devoir de conseil, de vous mettre en garde contre les effets néfastes d'un manque de rigueur dans la mise en œuvre de cette stratégie qui est relativement courante en Belgique. Mais l'art. 751 du C.G.I. qui instaure la présomption légale de fictivité dans pareil dispositif, énumère, dans sa nouvelle rédaction intervenue fin 2007, toutes les conditions qui doivent être rencontrées pour lever cette présomption.

Tout lecteur averti se rendra vite compte que ces conditions sont extraordinairement plus strictes et restrictives que celles appliquées en Belgique.

Certains, qui sont actionnaires d'une société de droit belge, pensent que le fait de détenir leur résidence secondaire française par leur société constitue une opportunité pour donner ultérieurement aux gratifiés les parts sociales de la société en exonération de tous droits. Depuis 1999, des dispositions internes de droit français affublent ces sociétés du label de « société à prépondérance immobilière » et soumettent aux droits de donation français ces donations réalisées hors de France. La disparition récente, en Belgique, des titres au porteur n'est dès lors pas la mesure qui sonne le glas de cette stratégie. Aussi, d'autres conséquences indirectes, tant dans la fiscalité française que belge, altèrent l'attractivité d'un tel montage.

Ne pas oublier la donation immobilière !

La donation d'un immeuble n'est pas fiscalement encouragée en Belgique et peu de concitoyens ont à l'esprit que cet acte pourrait être fiscalement moins onéreux en France qu'en Belgique. Ainsi, un couple âgé de moins de 71 ans peut donner, en France, à leurs deux enfants, un immeuble d'une valeur vénale d'un million d'euros en franchise de droits de donation. S'ils ont trois enfants, la valeur peut s'élever jusqu'à 1.500.000 euros. Ceci résulte d'un cadre fiscal différent qui reconnaît notamment le démembrement de propriété. Il est plus fiable, opportun et moins onéreux de donner, après l'acquisition, la nue-propriété de votre seconde résidence et de vous réserver l'usufruit, que de donner, avant l'acquisition, une somme d'argent afin de permettre à vos enfants d'en payer l'achat de la nue-propriété.

Si vous voulez éviter les aléas de l'indivision qui découlera de la donation de votre immeuble, la constitution d'une société civile immobilière (SCI) vous apportera la possibilité de gérer cette problématique et de dissocier la détention économique de la répartition du pouvoir. Vous pouvez ainsi garder le contrôle de la destinée de votre propriété, même si vous n'êtes plus économiquement propriétaire de votre seconde résidence.

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