IMMOBILIER / Les experts d'ING annoncent un reflux des prix
L'immobilier devrait baisser… un jour

L'évolution  de la démographie aboutira à une baisse des prix de l'immobilier. Quand ? Dans dix ou quinze ans. Et encore… Bientôt une baisse des prix dans le logement ? Cette possibilité évoquée il y a quelques jours par le département Economic Research d'ING Belgique a fait l'effet d'une bombe dans le milieu des professionnels de l'immobilier. Cette baisse résulterait, selon les auteurs de l'étude, d'un déséquilibre entre l'offre et la demande. Au contraire de ce qui a été observé depuis plusieurs décennies, la demande pourrait prochainement commencer à se rétracter, alors que l'offre, elle, est appelée à augmenter. Pour appuyer leur prévision, les spécialistes d'ING se fondent essentiellement sur des facteurs démographiques.

Avant d'entrer plus avant dans leur démonstration, rappelons quelques chiffres de base qui constituent l'arrière-fond de la problématique. En Belgique, on recense environ 4,4 millions de logements. Chaque année, quelque 100.000 habitations changent de mains. C'est ce qu'on appelle le marché secondaire. Mais il faut y ajouter le marché primaire, c'est-à-dire la construction neuve : environ 40.000 unités par an. Dans notre pays, près de quatre ménages sur cinq sont propriétaires de leur logement. Il ne faudrait pas en déduire que les acheteurs potentiels se réduisent au cinquième restant, car les « primo-accédants » ne sont pas les seuls candidats à l'acquisition ou à la construction. Un certain nombre de ménages déjà propriétaires sont eux aussi, pour diverses raisons, en quête d'un autre logement.

Revenons à l'étude des experts d'ING et à l'influence de plusieurs paramètres d'ordre démographique qui devraient peser sur les prix du résidentiel.

Primo : la faiblesse de la natalité. Le nombre de jeunes ménages candidats propriétaires, entre 25 et 35 ans, diminue constamment, et la tendance devrait s'accentuer fortement au cours des trente prochaines années. C'est donc sur la demande que ce paramètre va jouer. Mais on doit aussi garder à l'esprit que le taux de propriétaires peut encore augmenter. En Espagne, record d'Europe il est vrai, il atteint 86 %.

Deuzio : le vieillissement de la population. « Dans les années 60 et 70, on a assisté à une grande démocratisation de la propriété dans notre pays, note Ivan Van de Cloot, qui a dirigé l'étude d'ING. Les “baby-boomers” qui atteignent aujourd'hui l'âge de la retraite ou qui l'ont déjà atteint sont, dans une large mesure, propriétaires. L'offre sur le marché va donc augmenter au fur et à mesure que la génération de l'immédiat après-guerre va disparaître et que les habitations vont passer dans les mains de personnes dans la soixantaine et qui sont déjà propriétaires. » Certains estiment que cette offre supplémentaire pourra être absorbée par la multiplication du nombre des ménages candidats propriétaires. En 1961, chaque habitation abritait 3,8 habitants. Sous l'effet de l'érosion de la cellule familiale (séparations, célibat…), ce chiffre est tombé à 3,2 en 1980, à 2,5 en 1994 et à 2,4 aujourd'hui. L'essentiel de cette évolution est donc déjà derrière nous, et c'est d'ailleurs elle qui, pour une large part, a expliqué la flambée des prix au cours des deux dernières décennies. Cela étant, on peut encore tomber à 2,3, ce qui nécessiterait 200.000 habitations supplémentaires.

Pour autant que le marché se comporte de manière rationnelle et que la concurrence joue à plein, cette augmentation de l'offre conjuguée à un affaiblissement de la demande devrait donc se traduire par une inversion de la tendance haussière actuelle.

Ce qui intéresse les candidats acheteurs d'aujourd'hui, c'est de savoir quand elle se produira. Combien d'années devront-ils attendre ? Les experts d'ING sont sans ambiguïté : « Les hausses de prix qui ont déjà eu lieu (à hauteur de 6 % sur une base annuelle) ne sont pas tenables à long terme. On peut affirmer avec certitude que le marché immobilier montrera un tout autre visage dans les 10 à 15 prochaines années, lorsqu'il n'aura d'autre choix que de s'adapter aux évolutions démographiques. »

C'est donc plutôt pour après-demain que pour demain. Mais pour ce qui est de l'ampleur de la correction, l'étude d'ING reste totalement muette. D'autant que les prix de l'immobilier dépendent également d'autres facteurs, comme les taux d'intérêt hypothécaire, l'inflation, l'évolution des loyers, etc. Sur les cinquante dernières années, l'indice du bureau d'études Stadim n'a enregistré qu'une seule période de baisse des prix, entre 1981 et 1984, années de forte inflation et de taux très élevés. En trois ans, les prix avaient chuté d'un peu moins de 10 %. Avant de repartir à la hausse. Une hausse particulièrement vive d'ailleurs.

Source : http://www.lesoir.be/actualite/economie/immobilier-les-experts-d-ing-2008-03-08-582850.shtml